9月30日,央行、銀監會聯合發文放鬆與自住需求密切相關的房貸政策,被稱為“9·30房貸新政”。其中鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS),專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。“十一”黃金周後,房貸證券化(M BS)持續發酵引發熱議。
  有一個比較主流的觀點是,購房意願的萎縮並非因為需求不足而是限貸所致。商業銀行對提供個貸興趣缺乏似乎讓一切走進死局,而MBS卻有可能填補這一塊空缺,化解房貸需求多於個貸提供的矛盾。所謂房貸證券化(MBS),是指銀行將部分住房貸款設立資產包,將資產包中的每一筆貸款及其附屬擔保權益轉讓給受托機構,由受托機構以資產支持證券的形式發行受益證券,並以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益。簡而言之,就是銀行將房屋貸款打包成一個投資品轉手,而真正借款給購房者的就是這一投資品的購買者,可以是一家公司亦可以是個人。MBS可以讓銀行提前收回本金並獲得固定息差,既解決了流動性失衡問題,又為盤活房屋融資市場帶來巨大空間,據悉可撬動10萬億元沉積資產。在決策層多次強調不進行強刺激即不釋放基礎貨幣的情況下,資產證券化是增加流動性的主要出路,而MBS被認為是其中的一大主力。這樣看來,對金融市場與房地產市場都有所促進,似乎一箭雙雕,何樂而不為?
  即使在得知M BS的諸多好處後,反對之聲依然很多,一個很重要的原因在於,人們對於M BS的印象並不太美好,它上一次被頻繁提及是2008年被稱作次貸危機的元凶,所以很多人擔心撤去樓市與金融市場之間的防火牆會讓次貸危機在中國重演。MBS始於上世紀60年代的美國,在全球而言都是資產證券化的主角。美國次貸危機的發生,主要是因為樓市繁榮時期有大量低收入、信用記錄差的人群加入貸款購房大軍,這些信用等級次於優質客戶的人的貸款被打包成次級住房貸款,屬於高風險高收益的產品。而在2006年樓市泡沫破裂後,房價下跌,次貸購房者斷供違約,從2007年第二大次級抵押貸款機構開始,到2008年“兩房”即以房貸證券化為主業的兩家特殊金融機構房地美、房利美陷入危機,次貸危機全面爆發,並波及全球。
  由此可見,次貸危機的發生並非源於MBS本身,而是次級債的失控。當然,在信用系統並未形成、房屋中介作假時有發生且房地產市場泡沫嚴重的中國,對於MBS的擔心是非常有必要的。要保證MBS發揮作用而防止危機發生,對信用風險的嚴密監管必不可少。因此,MBS需要建立非常嚴格的信用評價以及監管機制。另外,由於MBS期限長、收益較低而程序非常繁複,商業銀行不會有太大興趣,有消息指現時MBS處於“攤派”狀態,一般需要有專門的金融機構作為平臺,如前文提及的“兩房”。
  MBS並不必然帶來次貸危機,但要正式形成規模發揮作用還需很長時日,不能指望其“救市”解救眼下樓市之急。而更重要的是,MBS實質上是將房地產市場的風險向金融市場轉移並延後泡沫的爆破,房地產市場的泡沫只能從市場本身著手解決,不是MBS可以化解的。  (原標題:[社論]勿期待房貸證券化“救市”)
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